Обзор рынка недвижимости: лето 2010


На рынке московской недвижимости продолжает наблюдаться нетипичная для этого сегмента ситуация. А именно, несмотря на демонстрируемый из месяца в месяц рост числа сделок с объектами жилой недвижимости в столице, цены практически остаются неизменными. Т.е. растущий спрос оказывает ограниченное влияние на стоимость жилья. Для примера, за первые семь месяцев текущего года количество зарегистрированных операций купли-продажи составило 48,018 тыс. сделок, что на 73,5% больше, чем в 2009 году, на 31,4% — чем в 2008 году и на 28,1% — чем в 2007 году (данные Росреестра по Москве). Казалось бы, активность на рынке уже превышает показатели докризисных годов, но за этот же период средняя цена квадратного метра, рассчитанная через индекс MARPI,  выросла лишь на 2,5% до отметки $3997 за метр.
 
     Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) с начала 2010
 
Таким образом, нынешняя динамика стоимости жилья в столице не покрывает даже официальные темпы инфляции, поэтому если смотреть на ситуацию с точки зрения ценовых тенденций, то в сегменте московской недвижимости продолжается стагнация.

В этой связи закономерный вопрос: чем обусловлен такой рост сделок, и по какой причине он не оказывает повышательного давления на цены?
Несмотря на то, что число операций с недвижимостью уже превысило докризисные уровни, структура этих сделок существенно отличается от той, что наблюдалась еще несколько лет назад. Так, в настоящий момент  доля так называемых альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) в общем объеме продаж достигает 85%. «Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, всё ограничивается доплатами (разницей между ценами старой и новой квартир). Т.е. «живых денег» на рынке по-прежнему мало, и всё сводится к относительно небольшим суммам доплат, которые не способны существенно влиять на ценовую конъюнктуру. В итоге, накопив некоторые сбережения и поверив в стабилизовавшиеся экономические условия, граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно начали с середины прошлого года менять жилищные условия по средствам альтернативных операций. Этот отложенный спрос и привел к такому уверенному росту сделок с недвижимостью в столице при относительно стабильных ценах. 

Ведь в докризисные годы одной из ключевых причин роста цен на жилье был инвестиционный спрос. Богатые покупатели готовы были, не раздумывая, разом выкладывать большие суммы за привлекательный объект. Теперь же, когда сохраняется высокая неопределённость в мире, стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность  ниже, чем ставки по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), поддержки от покупателей-инвесторов нет. В итоге, и денег, способных толкать цен вверх, на рынке также нет.  

Можно заметить, что надежды на скорый рост стоимости жилья многие риэлторы и застройщики связывают с возрождающимся ипотечным кредитованием, но этот сегмент пока растет не так быстро, как того многим хотелось бы, и до докризисных значений явно не дотягивает. Соответственно, существенную поддержку рынку ипотечные покупатели не в состоянии оказать.

В итоге, сложившаяся на сегодняшний день ситуация на столичном рынке жилья: рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стагнирующих ценах, может сохраниться до конца года, поскольку по-прежнему основное количество сделок будут проходить по альтернативным обменным схемам, предполагающих лишь относительно небольшие доплаты за вновь купленное/проданное жилье. Непосредственно, индекс MARPI, по нашим прогнозам, в ближайший квартал будет демонстрировать движение в рамках коридора 3950-4100 долларов за метр.


Оценка статьи:
  • 4,11
Оценили человек: 4


Оставить свой комментарий: